上一期小编为大家讲解了产品设计缺陷导致使用功能影响的索赔纠纷、夸大宣传导致的违约责任的案例与解决方案，这一期为大家讲解设计变更导致索赔的纠纷、质量瑕疵引发的纠纷。

案情基本情况：

C先生与开发商签订《商品房买卖合同》，其中有“因设计变更导致商品房结构形式等变化影响房屋质量或使用功能的，出卖人应通知买受人，买受人不接受的，有权解除合同”的约定。同时，C先生委托开发商安排装修单位对部分阳台及露台进行封闭，C先生在包含阳台封闭平面图的《确认书》上签字确认。房屋交付后，C先生发现商品房买卖合同的附图与交付的房屋不符，是变更前的户型，变更导致计价面积增加，故诉至法院，以开发商擅自变更为由，要求退还面积补差款。事实上开发商确实有过设计变更，但变更发生在销售前，故对C先生来说，不存在征求他意见的问题。但由于开发商的疏忽，在合同中误贴了变更前的附图。好在合同附图难以反映细节，而广告中的户型图以及《确认书》中的附图，都与交付的房屋一致，且比合同附图更加清晰、准确。

法院经审理查明确认：

双方签订的《确认书》，系对《商品房买卖合同》中房型的明确和变更，应视为双方关于争议房屋房型的最终约定。《商品房买卖合同》附件一所示房屋平面图仅用线条将房屋的外部框架进行了勾勒，并没有反映房型的内部结构，而双方后签订的《确认书》所附房型示意图不仅反映了房屋的外部框架，还对房屋的内部区域进行了明确的划分，且将两图中的不同之处即阳台部位，用阴影进行了明显的标注，并在该房型示意图下端注明了“3J房型示意图”，C先生也确认其所购房屋的房型为3J房型，开发商向C先生实际交付的房屋房型与《确认书》附图的图示房型一致，按约履行了义务，且交付房屋面积误差在3%以内，也符合合同约定。判决驳回C先生的诉讼请求。

建议：

开发商与C先生签订的《确认书》是对商品房买卖合同的补充与确定，在合同所附平面图仅仅粗线条勾勒房屋外部框架时，而《确认书》所附示意图才真正反映了其内部结构，也更加反映了业主购买房屋的真实意思表示是确认书的附图。客户在购买房屋时获取的户型彩图，也与确认书约定的示意图一致，这两份证据的内容一致性，说明开发商未在合同签订后发生设计变更，严格履行了义务，没有任何违法违约行为。业主提起诉讼主要因为其对增加的面积补差款有异议，而开发商交付房屋所增加的面积是在合理范围的，这种误差在法律上是允许的。

本诉讼的产生，源于设计变更，根据《商品房买卖合同》约定，签约后发生设计变更，需要在一定期限内书面通知买受人，买受人可以选择是否退房。所以：

第一，对于已售商品房，发生设计变更导致违约或解除合同风险，属于重大风险。在项目开盘前或者发生设计变更时及时完成行政部门的备案变更，是可以杜绝发生该类业主的索赔诉讼。

第二，在房地产开发过程中，对于分期开发的大体量项目，开发周期长，细微的调整不可避免。故此，我们在依据法律法规的要求下，与购房人进行补充约定，表示不变更“本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，“不影响买受人所购商品房的质量或使用功能”的前提下，进行细节上的调整和变更。

第三，对于时有发生的依照政府行政命令进行的规划调整，建议与购房人在补充条款中约定该情形为不可抗力。

案情基本情况：

E先生购买开发商期房。交付时E先生提出开发商未提供《工程竣工备案表》等证明文件，商品房次卧室内方正偏差30毫米，不符合质量规范，因而不符合交付条件。拖延时日后，E先生向法院起诉，要求开发商承担延期交房违约责任，按日支付房价款万分之二的违约金共24000元。

法院经审理查明确认：

对原告验房后多次提出的异议，开发商履行了合同中约定的维修整改义务，为此造成原告对房屋使用的延误，开发商应按合同约定承担相应的补偿，而非承担延期交房的违约责任。另原告认为开发商交付房屋次卧方正偏差30mm，但原告所购房屋已通过质监验收。所以原告诉求，没有事实和法律依据，不予支持。

建议：

本案是很典型的交付纠纷案件。对买卖双方交付时的质量纠纷，相关的法律规定有：

1.房屋经竣工验收合格方可交付。竣工验收的标志，依照《建设工程质量管理条例》就是四方验收签字盖章，备案表只是行政管理上的要求，是否取得备案表，不影响竣工验收合格的效力。

2.在房屋验收合格，能够正常居住使用的情况下，买受人没有合法理由而拒绝收房的，房屋灭失的风险与责任，自约定的交付之日转移给买方。

3.对房屋的质量瑕疵，开发商应依照合同提供保修。保修期间影响业主正常居住使用或者造成其它损失的，开发商承担赔偿责任。

故本案原告提出的“开发商不能提供证明房屋未竣工验收合格或者因质量缺陷未达到交付使用条件的延迟交付，应承担相应的违约金”不能得到法院的支持。这个案例说明，质量争议虽然是难以避免的，客户的索赔、起诉也不会消失，但开发商只要遵守法律与合同，符合法定的交付条件，不随意对客户做出承诺，注意保留对自己有利的证据，哪怕客户坚决不收房，风险也是可控的。